Finanstilsynet mener boliglånsforskriften har bidratt til strammere utlånspraksis, men i begrenset grad bidratt til å dempe temperaturen i boligmarkedet. Tilsynet foreslår nå enkelte endringer i forskriften, og at den videreføres på ubestemt tid. Finansdepartementet har sendt ut forslaget på høring med svarfrist 11. april 2018.

Av Rolf Mæhle

 

Finanstilsynet foreslår to hovedgrep: For det første å fjerne forskjellen i regler for lån med pant i bolig i og utenfor Oslo (også ved kjøp av sekundærbolig), og for det andre at forskriften videreføres på ubestemt tid. Dagens forskrift utløper i juni i år.

Viktig også å merke seg at tilsynet foreslår en presisering av at også lån til fritidsbolig omfattes av forskriften, men at såkalte seniorlån (også kalt LittExtra) eksplisitt unntas fra alle bestemmelser – med unntak av maksimal belåningsgrad (85 prosent). Mer om det under.

Bakgrunn og begrunnelse

Det var i november i fjor at Finansdepartementet bad Finanstilsynet om en vurdering av utviklingen i bolig­prisene og i norske husholdningers gjeld, og hvordan boliglånsforskriften har påvirket utviklingen. Departementet ba også Finanstilsynet vurdere om boliglånsforskriften bør avvikles, eller om forskriften bør videreføres som den er eller i justert form.

Tilsynet peker på at veksten i husholdningenes samlede gjeld har holdt seg høy. Selv om boligprisene har falt noe siden våren 2017, er det fare for at prisene igjen kan øke, drevet av fortsatt lav rente, stor kredittilgang og økonomisk oppgang. En ny vesentlig økning i boligprisene vil øke risikoen for et senere kraftig prisfall og medføre fare for den finansielle stabiliteten. På den bakgrunn foreslår tilsynet en videreføring av forskriften på ubestemt tid.

Når det gjelder forslagene til konkrete endringer i forskriften, har Finanstilsynet lagt vekt på flere forhold:

  • Bankenes styrerapportering viser at det stor spredning i nivået på avvikene fra forskriften. I fjerde kvartal 2017 fordelte avviksnivåene for lån med pant utenfor Oslo seg jevnt i intervallet fra vel én prosent til vel ni prosent, og for lån med pant i Oslo fra null prosent til 7,9 prosent. Det tyder på at flere banker tilpasser sin utlånspraksis til fleksibilitetskvoten i utlånsforskriften, mens andre banker av andre årsaker velger en mer forsiktig utlånspraksis enn fleksibilitetskvotene i forskriften gir rom for.
  • Informasjonen fra boliglånsundersøkelsen 2017 viser at en stor andel av innvilgede lån ligger tett opp til maksimale grenser for samtlige krav, især grensene for belåningsgrad og gjeldsgrad. Forholdsvis små innstramninger i kravene vil dermed kunne gi betydelige utslag i lån som overskrider grensen i forskriften. Etter at gjeldende forskrift trådte i kraft, har høy gjeldsgrad hele tiden vært den viktigste årsaken til avvik fra forskriften både for lån med pant i og utenfor Oslo.

Beholder sentrale bestemmelser

Tilsynet foreslår å beholde reglene for betjeningsevne (rentepåslag på 5 prosentpoeng), gjeldsgrad (5 x brutto årsinntekt), belåningsgrad (85 prosent av boligens verdi), grensen for avdragsfrihet/rammekreditt (60 prosent) og avdragskravet (2,5 prosent av innvilget lån eller 30 års nedbetalingstid for et annuitetslån). Derimot foreslås å fjerne den særlige fleksibilitetsgrensen (gjerne omtalt som fartsgrensen) for Oslo, og innføre en lik fartsgrense for hele landet på åtte prosent per kvartal (ti prosent i dag). Bestemmelsen om maksimal belåningsgrad på 60 prosent ved kjøp av sekundærbolig i Oslo foreslås også fjernet.

Det synes ikke som om Finanstilsynet tror en reduksjon i fartsgrensen vil få vesentlig betydning, i og med at mange banker har tilpasset seg ved å ligge et stykke under. Spørsmålet er om de samme bankene velger å holde samme margin til en eventuelt lavere grense.

Hyttelån anses som boliglån

Verdt å merke seg er to presiseringers som vil kunne bety mye for noen. Finanstilsynet foreslår å presisere at lån med pant i fritidsbolig skal anses som lån med pant i bolig, og dermed omfattes av forskriften fullt ut. Det høres kanskje dramatisk ut, men i gjeldende forskrift inngår også hyttelån som en del av bestemmelsen om maksimal gjeldsgrad, i og med at den tar utgangspunkt i kundens «samlede gjeld». Men med det nye forslaget er det hevet over tvil at bank og låntaker også ved finansiering av fritidsbolig må forholde seg til både grensen for betjeningsevne og belåningsgrad, samt avdragsbestemmelsen.

Unntak for seniorlån

Avslutningsvis nevnes forslaget om å unnta seniorlån, også kalt LittExtra. Dette er en låneavtale med pant i bolig for kunder over 60 år, der boligeier og låntaker ikke betaler renter og avdrag. Lånet skal heller ikke tilbakebetales før ved avtalte livshendelser – typisk ved flytting til institusjon eller ved død. Det vil si; låntaker kan, dersom han/hun vil, innfri lånet.  I mellomtiden har kunden en borett til boligen. For dette lånet, betaler kunden en rente som også inkluderer en pris på boretten (forsikringspremie). Finanstilsynet begrunner dette unntaket med en tilsvarende bestemmelse i boligkredittdirektivet.

Unntaket gjelder imidlertid ikke bestemmelsen om maksimal belåningsgrad (85 prosent), men denne begrensingen har kun akademisk interesse siden det neppe er aktuelt å tilby lån utover denne grensen. Det normale i dag er maksimalt 20-40 prosent belåning, og da enten som en engangsutbetaling eller månedlige utbetalinger.

Per i dag er det ni banker som tilbyr låneproduktet «LittExtra». Det er vel god grunn til å anta at flere vil komme etter, gjerne med egenutviklede produkter. Dette vil skape grobunn for økt konkurranse.

Finanstilsynets forslag ble av Finansdepartementet sendt ut på høring 28. februar 2018, med kort høringsfrist: 11. april 2018.