Finansdepartementets nye boliglånsforskrift inneholder flere nyheter som vil påvirke bankenes utlånspraksis og ventelig gjøre praktiseringen av forskriften mer ensartet bankene imellom.

Av Rolf Mæhle, medlem av fagråd AFR og kreditt

Grunnmuren i den nye boliglånsforskriften, som trer i kraft 1. juli i år, er den samme som den utgående forskriften: Kravene til betjeningsevne (kunden skal tåle et rentepåslag på fem prosentpoeng), gjeldsgrad (maks fem ganger årsinntekt), belåningsgrad (maks 85 prosent) og avdragsplikt (ved belåningsgrad over 60 prosent). Fleksibilitetskvotene er de samme, og i likhet med den utgående forskriften er også den nye tidsbegrenset (til 31. desember 2019). Sistnevnte i utakt med Finanstilsynets anbefaling om en forskrift på ubestemt tid, se https://www.finaut.no/artikler/finanstilsynet-med-forslag-til-justeringer-av-boliglansforskrift/.

Men selv om hovedlinjene videreføres i den nye forskriften, er det enkelte justeringer som vil gjøre det nødvendig for bankene å endre sin utlånspraksis.

Fritidsbolig innenfor forskriften – seniorlån utenfor

I den nye forskriften slås det uttrykkelig fast at den også gjelder lån med pant i fritidsbolig. I gjeldende forskrift står ikke fritidsbolig nevnt, men lån til fritidsbolig inngår uansett i bestemmelsen om maksimal gjeldsgrad, i og med at den tar utgangspunkt i kundens «samlede gjeld». Med den nye forskriften er det hevet over tvil at bank og låntaker også ved finansiering av fritidsbolig må forholde seg til grensen for betjeningsevne og belåningsgrad, samt avdragsbestemmelsen og fleksibilitetskvoten.

Merk også at såkalte «kapitalfrigjøringskreditter» unntas fra sentrale krav i forskriften. Dette er i tråd med Finanstilsynets anbefaling (tilsynet brukte begrepet seniorlån i sitt forslag) og EUs boligkredittdirektiv. Seniorlån er typisk en låneavtale med pant i bolig for kunder over 60 år, der boligeier (og låntaker) ikke betaler renter og avdrag. Lånet skal heller ikke tilbakebetales før ved avtalte livshendelser – typisk ved flytting til institusjon eller ved død. Det vil si; låntaker kan, dersom han/hun vil, innfri lånet. I mellomtiden har kunden en borett til boligen. For dette lånet betaler kunden en rente som også inkluderer en pris på boretten (forsikringspremie).

Unntaket gjelder imidlertid ikke bestemmelsen om maksimal belåningsgrad (85 prosent), men denne begrensingen har kun akademisk interesse siden det ikke er aktuelt å tilby denne type lån i nærheten av denne grensen.

Per i dag er det et begrenset antall banker som tilbyr slike seniorlån, men med dette eksplisitte unntaket og forskriftens generelle formulering («kapitalfrigjøringskreditter») er det god grunn til å forvente at flere banker kommer etter – kanskje også med nye varianter enn de vi i dag finner på markedet.

Inntektsbegrepet tydeligere definert

Ordlyden i §3 om betjeningsevne er uendret i dagens og den nye forskriften. Begrepet «kundens inntekt» er dermed ikke nærmere presisert. Finanstilsynet har imidlertid på forespørsel sagt at det med kundens inntekt menes «kundens samtlige stabile inntekter». Det betyr med andre ord at også skattefrie utleieinntekter, barnetrygd og eventuelle bonuser/utbytte kan medregnes, forutsatt at de anses som stabile. §3 er en stresstest av kundens kontantstrøm, og det er derfor gode grunner til å ta utgangspunkt i kundens stabile inntekter.  At de er «dokumenterbare og stabile over tid», er ikke nevnt i denne sammenheng, men er naturlig å legge til grunn (ref. neste avsnitt).

Derimot har Finansdepartementet lagt inn en kjærkommen presisering av hva som ligger i begrepet «årsinntekt» i §4 (gjeldsgrad). Her kan banken velge mellom kundens personinntekt (bruttoinntekt) og alminnelig inntekt (før minste- og personfradrag). Sistnevnte vil være høyere enn personinntekten dersom kunden har høye kapitalinntekter (herunder skattepliktige leieinntekter) og lave kapitalutgifter. Forskriften slår videre fast at «skattefri inntekt likevel kan medregnes dersom inntekten er dokumenterbar og stabil over tid». Dermed kan skattefrie utleieinntekter og barnetrygden regnes med.

Denne presiseringen vil nok medføre at noen banker må/kan justere sin utlånspraksis, og at det blir noe enklere å få finansiering av typisk eneboliger med utleiemuligheter. Eksempelvis vil 8 000 kroner i månedlig skattefri utleie fra en sokkelleilighet kunne gi 480 000 kroner i «økt lånekapasitet» i forhold til denne paragrafen isolert.

Det har erfaringsmessig vært ulike fortolkninger av dette årsinntekts-begrepet bankene imellom. En tilleggseffekt av denne presiseringen er en lik fortolkning og dermed en mer rettferdig konkurranse.

BSU – kan benyttes uten å sprettes

En noe overraskende formulering i den nye forskriften finner vi i §6 om tilleggssikkerhet. Første avsnitt i ny forskrift er som den gamle: Ved beregning av belåningsgrad kan boligens verdi suppleres med betryggende tilleggssikkerhet i form av pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti.

I den nye forskriften er det imidlertid lagt til et avsnitt som lyder: Innestående midler på kundens boligsparekonto for ungdom (BSU-konto) på innvilgelsestidspunktet kan trekkes fra lånebeløpet ved beregning av belåningsgraden. Dette betyr at innestående på BSU-kontoen teller som ren egenkapital ved beregning av belåningsgrad.

Et eksempel illustrerer hva denne BSU-bestemmelsen kan få å si for låneutmålingen: Kunden har et BSU-innskudd på 200 000 kroner, 50 000 kroner på en annen sparekonto og foreldre som kan stille sidesikkerhet for totalt 400 000 kroner. Hvor mye kan kunden låne, og dermed kjøpe bolig for siden BSU-innskuddet ikke skal «sprettes»?

I henhold til den tidligere boliglånsforskriften kunne vedkommende låne (X = boligverdi):

(X + 400 000) * 85 % = X – 50 000

0,15X = 390 000

X = 2,6 millioner kroner.

Låneopptaket blir 2,55 millioner kroner (2,6 mill. – 50 000 kroner)

I henhold til ny forskrift kan vedkommende låne om lag 1,3 millioner kroner mer. Utgangspunktet for regnestykket er (kilde: Finansdepartementet):

Forskrift 1.png

Siden BSU-innskuddet og annen egenkapital (summert til 250 000 kroner) behandles likt, kan formelen i vårt eksempel gjøres om til:

Forskrift 2.png

Dernest:

Forskrift 3.png

Vi får:

Forskrift 4.png

Og deretter:

Forskrift 5.png

Dette gir en maksimal boligverdi på:

Forskrift 6.png

Maksimalt lånebeløp blir da:

Forskrift 7.png

Delen om BSU er oppdatert 23. august 2018, da forskriften om BSU var feiltolket. Rettelsene kan sees her.

Virksomheter og landbrukseiendom er fortsatt unntatt

Avslutningsvis nevnes at det ikke har kommet signaler om endring i det oppgåtte skillet mellom privatpersoner og virksomheter som driver boligutleie. Dette skillet ble presisert i et svarbrev til Finans Norge i mars 2017. Her skriver Finanstilsynet at virksomheter som driver utleie av fem boenheter eller mer, anses som virksomheter og unntas fra forskriftens §§ 3 og 4 – hhv. betjeningsevne og gjeldsgrad. Derimot gjelder kravene om belåningsgrad og avdragsbetaling også for virksomheter.

I samme brev presiserte tilsynet at landbrukseiendommer som ikke er regulert til bolig også faller utenfor forskriften. Det har ikke fremkommet noe som endrer dette.  

Rolf Mæhle

emneansvarlig, Fagråd AFR og Kreditt