Viktig å tenke skatt ved utleie av hytta

Hyttekjøp og hytteutleie er i skuddet, ikke minst som følge av reiseråd og -restriksjoner under koronapandemien. Mange hyttekjøpere baserer finansieringen på utleie. Da er det viktig å kjenne til skattereglene for utleie av fritidseiendom.

Ifølge en fersk undersøkelse gjennomført av Ipsos for DNB viser særlig de unge interesse for hyttekjøp: 18 prosent i aldersgruppen 18–33 år svarer at de er interessert i å kjøpe hytte i Norge i løpet av året, hvilket gjør at denne aldersgruppen troner øverst på listen «størst interesse for å bli hytteeiere i 2021».

I den tilhørende nyhetssaken på bankens hjemmeside, sier en fersk hyttekjøper at det ikke er «tvil om at utleie er grunnen til at vi har råd til å beholde hytta». Nyhetssaken kan leses her: Flere unge drømmer om å kjøpe hytte - DNB Nyheter.

Markedet for utleie er sterkt

Heldigvis for denne, og andre hyttekjøpere i samme situasjoner, er markedet for utleie av fritidseiendommer sterkt. TV2 gjorde for noen dager siden et intervju med kommersiell direktør Terje Berge i Finn Reise, og han fortalte at nettsidens trafikk på feriehus til leie i år har doblet seg sammenlignet med i fjor. «Det er inngått tre ganger så mange digitale kontrakter på Finn Reise i år som i samme periode i fjor. Det er uvanlig stor trafikk på feriehus, og i år begynte dette lenge før påske», sa Berge i intervjuet.

Mange velger å leie ut via nettjenesten Airbnb. Fra og med 2020 ble Airbnb pålagt å rapportere alle utleiedata til Skatteetaten. Dette betyr ikke at Skatteetaten automatisk legger inn leieinntektene i skattemeldingen, men det innebærer selvsagt større kontrollmuligheter. Skattepliktige leieinntekter ikke oppgitt til beskatning vil som hovedregel innebære tilleggsskatt. Denne utgjør fra 20 til 60 prosent av den skattemessige fordelen, avhengig av alvorlighetsgraden.

Skattepliktig inntekt ved utleie av fritidseiendom

Hovedregelen er at 85 prosent av utleieinntekter som overstiger 10 000 kroner årlig er skattepliktige og beskattes som alminnelig inntekt (22 prosent, 18,5 prosent for personer i Troms og Finnmark), uten fradrag for utgifter ved utleie. Forutsetningen er at eieren over tid benytter fritidseiendommen «i rimelig omfang», og at eiendommen ikke har «karakter av å være utleieeiendom».

Andres bruk av eiendommen vil også være av betydning for om eiendommen kan anses som fritidseiendom med hensyn til inntektsbeskatningsreglene. Brukes for eksempel hele eller deler av eiendommen som fast bolig av medeiere, leietakere eller andre, vil det lett kunne føre til at eiendommen ikke regnes som fritidseiendom, men som boligeiendom. Og da med andre skatteregler. Merk også at grensen på 10 000 kroner årlig gjelder for hver fritidseiendom skatteyter eventuelt måtte eie.

Må benytte fritidseiendom selv i «rimelig omfang»

Hva ligger så i begrepet «rimelig omfang»? Kravet er at fritidseiendommen må benyttes til normal ferie- og fritidsbruk. Noe mer detaljert enn det sier ikke skattereglene. I motsatt fall, det vil si dersom utleie er betydelig i forhold til egenbruk, blir beskatningen som om fritidseiendommen var et rent utleieobjekt. Da må det føres et regnskap over inntekter og utgifter, hvoretter overskuddet føres i skattemeldingen og beskattes som alminnelig inntekt.  Merk også at dersom det er snakk om utleie av flere fritidseiendommer (normalt fem eller flere), så kan utleievirksomheten bli definert som næringsvirksomhet og overskuddet beskattes som næringsinntekt (skattesats på inntil 49,6 prosent). I denne sammenheng bør tilføyes at mye korttidsutleie, for eksempel gjennom Airbnb, kan senke terskelen i forhold til om utleien blir definert som næringsvirksomhet.

Fire måter å beskatte leieinntekter fra fritidseiendommer på

1. Etter sjablongregelen med et «bunnfradrag» på 10 000 kroner, og deretter skatteplikt på 85 prosent av det overskytende som alminnelig inntekt.
2. Som et rent utleieobjekt, med beregning av overskudd basert på et regnskap over inntekter og utgifter som beskattes som alminnelig inntekt. 
3. Som næringsvirksomhet ved utleie av flere eiendommer, der overskuddet beskattes som næringsinntekt.
4. Som utleie av boligeiendom dersom andre bruker eiendommen som fast bolig.

For de fleste hyttekjøpere er det sjablongregelen som gjelder. Sjablongen innebærer at skatteyter ikke kan trekke fra utgifter i forbindelse med utleien. Det gjelder også eventuelle provisjoner til for eksempel en utleiemegler, eller Airbnb.

Hva sitter hytteeieren igjen med etter utleie?

Følgende eksempel kan illustrere dette, basert på sjablongregelen og utleie av én hytte som benyttes av eieren selv «i rimelig omfang»:

Vi ser i dette tilfellet at mer enn halvparten av leieinntektene «forsvinner» i form av skatt og utleieutgifter. Merk også at avdrag på eventuelle lån på fritidseiendommen ikke kan føres til fradrag under «andre utgifter». Lånerenter er jo ellers fradragsberettiget i skattemeldingen. Måler vi beregnet skatt som andel av inntekt etter alle utgifter, blir skatteprosenten i dette eksempelet 23,3 prosent, altså noe høyere enn skattesatsen for alminnelig inntekt.

Beskatning ved senere salg av eiendommen

Avslutningsvis nevnes at hvordan leieinntekter fra fritidseiendommen beskattes også vil kunne ha betydning for beskatning ved et eventuelt senere salg. Blir fritidseiendommen vurdert som «utleie av egen fritidsbolig», det vil si beskattet etter sjablongregelen, vil eiendommen kunne selges skattefritt hvis den er eid i mer enn fem år og den samtidig har vært brukt som egen fritidsbolig i fem av de siste åtte årene. I motsatt fall kan det bli skatt på nettogevinsten, med beskatning som alminnelig inntekt.

Forfatter: Rolf Mæhle, fagråd for Kreditt/Sparing og investering